Mietrecht

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Mietrecht - Rechtsanwaltskanzlei Hager in Hückeswagen


Seit dem 01.09.2001 gilt das neue Mietrecht. Die wichtigsten Änderungen betreffen die Kündigung, die Kündigungsfrist, den Zeitmietvertrag, die Betriebskosten, die Mieterhöhung, die Kappungsgrenze, die Indexmiete, die Staffelmiete, die Modernisierung, die Barrierefreiheit, das Fortsetzungsrecht, die Wohnungsumwandlung, die Mietkaution und die Schönheitsreparaturen.

 

Kündigung:

Bei der Kündigung ist zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen (Zerüttungskündigung) zu unterscheiden. Bei der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung bleibt es bei der alten Regelung, wonach diese nur zulässig ist, wenn ein Vertragspartner schuldhaft seine Verpflichtungen in einem Maße verletzt, dass dem anderen Vertragspartner eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Normalerweise muß daher Verschulden der anderen Vertragspartei vorliegen, dieses ist aber nicht zwingend erforderlich. Neu ist, dass bei allen außerordentlichen Kündigungen aus wichtigem Grund der Kündigungsgrund auf jeden Fall im Kündigungsschreiben mitgeteilt werden muß. Nach altem Recht war es ausreichend, den Kündigungsgrund im Gerichtsprozeß mitzuteilen.

 

Ordentliche Kündigung:

Bezüglich der Kündigungsfrist wird nach dem neuen Recht zwischen der Mieter- und Vermieterposition unterschieden. Mieter können ab sofort unbefristete Mietverträge unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses generell mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Längere Kündigungsfristen gibt es also für Mieter nicht mehr. Für Vermieter gelten weiterhin leicht geänderte gestaffelte Kündigungsfristen. Die anfängliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren auf 6 Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate.

 

Gewerbemietverhältnisse:

Bei der Vermietung von Gewerberäumen bleiben die Kündigungsfristen unverändert (§ 580 a BGB). Das Gewerbemietverhältnis kann spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.

 

Zeitmietverträge:

Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. Nach dem neuen Recht ist es nur noch möglich, einen sogenannten qualifizierten Zeitmietvertrag abzuschließen. Dessen Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag ein konkreter Befristungsgrund vom Vermieter zu nennen ist (z. B. Eigenbedarf oder wesentliche Instandsetzung der Mietsache). Fehlt ein konkreter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbefristete Zeit abgeschlossen.

Beim wirksamen Zeitmietvertrag endet der Mietvertrag automatisch nach Ablauf der zeitlichen Befristung. Die bisherige zeitliche Obergrenze ist ebenfalls abgeschafft worden. Inzwischen können auch Mietverträge über 8 oder 10 Jahre abgeschlossen werden.

 

Betriebskosten (Nebenkosten):

Heiz- und Nebenkostenabrechnungen müssen spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums durch den Vermieter durchgeführt werden. Erstellt der Vermieter die Abrechnung erst später, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Als Gegenstück müssen Mieter zukünftig ihre Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung ebenfalls innerhalb von 12 Monaten nach Zugang derselben dem Vermieter mitteilen.

Als Standardabrechnungsmodus wird in Zukunft die verbrauchsabhängige Abrechnung anerkannt. Als abänderbarer Standardumlagemaßstab bei nicht verbrauchsabhängigen Kosten wird die Größe der Wohnfläche herangezogen. Hinzu kommt noch, dass sich der Vermieter bei der Verwaltung seiner Immobilie wirtschaftlich vernünftig verhalten muß, d. h. er kann nur solche Betriebskosten umlegen, die wirtschaftlich vernünftig sind.

 

Mieterhöhung:

Eine Mieterhöhung sollte in der Zukunft mit Bezug auf einen qualifizierten Mietspiegel begründet werden. Als qualifiziert gilt ein Mietspiegel, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist.

 

Senkung der Kappungsgrenze:

Die Kappungsgrenze wird von 30 auf 20 % gesenkt, d. h. die Miete darf innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20 % angehoben werden. Oberste Grenze bleibt dabei die ortsübliche Vergleichsmiete.

 

Index- und Staffelmiete:

Index- und Staffelmietverträge sind zeitlich unbegrenzt zulässig. Bei der Staffelmiete ist dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt worden, bei der Indexmiete soll der Mietpreis auf einen allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) beschränkt werden.

 

Modernisierung:

Der Mieter muß – außer in Härtefällen – Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Einsparungen von Heizenergie und neuerdings auch jeglicher Energieeinsparungen, also z. B. auch Stromeinsparmaßnahmen, dulden. Allerdings hat der Vermieter seine Modernisierungspläne bereits 3 Monate vorher anzukündigen. Allerdings muß diese Ankündigung nicht taggenau erfolgen, weil der Vermieter nur den voraussichtlichen Termin mitteilen kann.

 

Barrierefreiheit:

Neu ist vor allen Dingen, dass behinderte Mieter in Zukunft Anspruch auf die Duldung eines behindertengerechten Umbaus der Wohnung haben. Allerdings erfolgen sowohl Umbau als auch der Rückbau auf Kosten des Mieters und der Vermieter kann die Zahlung einer zusätzlichen Sicherheit an sich verlangen.

 

Tod des Mieters:

Das Recht, in den Mietvertrag eines verstorbenen Mieters einzutreten oder dieses Mietverhältnis fortzusetzen, wird auf eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben, erweitert. Nach altem Recht musste der Vermieter zur Kündigung eines solchen Mietvertrages ein berechtigtes Interesse darlegen. Nach neuem Recht haben sowohl der Vermieter als auch der Erbe ein Sonderkündigungsrecht (§ 580 BGB), welches innerhalb eines Monats, nachdem sie Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben, auszuüben ist.

 

Wohnungsumwandlung:

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, muß der Käufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Die einzelnen Bundesländer können dazu unterschiedliche Regeln erlassen. In Gebieten mit besonders angespannter Wohnungsmarktsituation kann diese Frist auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. In diesem Punkt sind daher die Rechtsverordnungen der einzelnen Bundesländer zu beachten.

 

Kaution:

Nach § 551 BGB darf die Kaution maximal den dreifachen Wert der Kaltmiete betragen. Dieser Betrag ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und sämtliche damit erzielten Zinsen sind dem Mieter mit der Rückzahlung der Kaution auszuzahlen. Verkauft der Vermieter die Immobilie, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Käufer der Immobilie, unabhängig davon, ob dieser die Kaution auch tatsächlich erhalten hat. Daneben bleibt der frühere Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls eine Rückzahlung durch den Käufer der Immobilie nicht mehr möglich ist.

 

Mietzinszahlung:

Gesetzlich festgelegt ist mittlerweile, dass der Mietziens künftig spätestens am 3. Werktag eines Monats im voraus zu entrichten ist. Zuvor war dies lediglich eine gängige Praxis, die aber einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung bedurfte.

 

Rückgabe der Mietsache:

Wird die Mietsache nicht im ordnungsgemäßen Zustand übergeben, so gilt weiterhin die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten (§ 548 BGB). Die Verjährungsfrist der Vermieteransprüche beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Der Vermieter hat zunächst einen Erfüllungsanspruch (z. B. auf Renovierung der Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses). Erst wenn der Mieter nach Fristsetzung die erforderlichen Arbeiten nicht ausführt, wandelt sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadenersatzanspruch. Ein selbständiges Beweisverfahren unterbricht die Verjährung.

 

Gültigkeit der Regelungen:

Für alle Mietverträge, die nach dem 01.09.2001 geschlossen worden sind, gilt das neue Recht. Maßnahmen wie Modernisierungsankündigungen oder Mieterhöhungen, die vor dem 01.09.2001 dem Mieter zugegangen sind, unterliegen dem alten Mietrecht. Bei Mietverträgen, die am 01.09.2001 bereits bestanden haben, sind folgende Übergangsvorschriften zu beachten:

 

Mieterkündigung:

Die 3-Monats-Frist für Mieterkündigung gilt für bestehende Mietverhältnisse, wenn vertraglich nichts anderes wirksam vereinbart worden ist. In den meisten alten Mietverträgen ist lediglich der Wortlaut der alten gesetzlichen Regelung enthalten. Dies könnte einen Verstoß gegen das Gesetz über die Verwendung von allgemeinen Geschäftsbedingungen darstellen. Insofern muß abgewartet werden, wie die Rechtsprechung entscheidet.

 

Zeitmietverträge:

Bei bereits bestehenden Verträgen gilt altes Recht, wonach der Mieter 2 Monate vor Ablauf der Mietdauer schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

 

Nebenkosten:

Die neuen Regelungen für Betriebskosten sind erstmals für Abrechnungszeiträume anzuwenden, die nach dem 31.08.2001 enden.